“国五条”杭州影响浅探 限购或升级卖地超去年

目前，杭州针对新“国五条”的细则还未出台。记者梳理相关信息后了解到，新“国五条”中涉及的部分内容，杭州已经做得比较“到位”，对于这部分内容，可能不会再有进一步的动作，但参照新“国五条”的精神，在限购令、市场监管等方面，杭州仍存在“改进”的必要，也就是说，新“国五条”的出台，有可能会对杭州的政策带来一定影响。另据记者采访了解，一些落地政策已经在制定过程中了。

关键词：房价控制目标

完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。

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房价目标或再与GDP挂钩

关于房价控制目标，相关方面表示，正在制定过程中。但对于何时公布，以及具体的控制目标，并未透露。

2011年，杭州曾公布过当年地房价控制目标：涨幅目标不高于全市GDP增幅和城镇居民人居可支配收入增幅，也就是11%。当年，受调控影响，杭州楼市房价保持平稳，这一目标基本达到。

业内人士分析，参照2011年的情况，各大城市在制定房价控制目标时，曾遍与GDP或CPI挂钩。预计今年将延续这一套路。

浅评：

房价问责制度容易成摆设

房价问责制始于2011年初，国务院出台的“新国八条”明确规定了房价控制目标和考核问责制度。当年，全国有657个城市按要求公布了房价控制目标。同年年底，绝大多数城市都宣称“基本实现年初制定的房价控制目标”。

由于房价统计口径和目标制定标准的不统一，导致实际的房价问责制执行效果令人质疑。考核问责机制的不清晰，更是令房价问责制效果大打折扣的重要原因。对未完成房价控制目标的地方大员的处罚机制并未建立，所谓考核形同虚设，甚至在公开报道中从未见到任何城市因未完成房价控制目标而“向国务院作出报告”。

一位地方政府人士曾在媒体上坦言，此次房价调控目标出台更大的作用是稳定预期。现实意义并不大。

2月22日，国家统计局发布1月全国房价指数。这份报告显示，53个城市出现环比上涨，同比涨幅十个月来首次转正，部分一线城市环比涨幅连续五个月领涨全国。中央开始向地方政府施压，因为一二线城市的房价涨幅开始呈现“疯癫”之势。

或许，官方数据与较有公信力的市场调查机构数据差距明显；未能完成目标的问责程序和结果不透明；许多城市2012年并未再公开新的调控目标，这些因素都是因问责制度逐渐沦为“摆设”而造成的结果。

关键词：限购令 房产税

坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。

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正在制定房产税细则

目前，在杭州，许多被限购的购房者都通过补交社保、税单的办法取得购房资格，使限购令的作用大打折扣。而这种情形，几乎是一线城市限购令的通病。对此，近日，有媒体报道称，广州出台了相关措施，规定补交社保不再能办理二手房交易过户。这一政策在出台一天后即被叫停，但有分析人士指出，升级限购令，堵住政策漏洞，将是一个趋势。杭州目前暂未出台相关的政策，但据分析，随着楼市的走热，外地人绕过限购令在杭州买房的现象越来越普遍，升极限购令、完善限购制度很有必要，相关政策很可能会落地。

对于房产税，记者从杭州市政府相关部门了解到，杭州目前正在做相关方面准备。“但现阶段还在制定房产税实施细则，并未进入实质性操作阶段，试点时间也未确定。”房产税试点的前提是要详细掌握城市的个人住房信息情况。杭州作为浙江的省会城市，在房产信息系统建设方面一直走得比较靠前，自然成了房产税扩大试点的热门候选。

浅评：

限购令堵漏比房产税出台更管用

根据舆论的反应，目前，对房产税的关注远远热过限购令。

尽管试点范围尚未明朗，但上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，会以一线城市和少数高房价的二线城市为主，外加湖南、湖北这种之前有准备的中西部地区或城市。有人“剧透”包括青岛、杭州、南京、深圳等城市。

不少购房者认为，房产税一旦落地，将对房价产生很大的影响。但是，从重庆、上海两地的试行效果来看，并非如此。

截至目前，上海、重庆两地房产税试点期满2年时间，收效并非明显。根据上海市地税局披露的信息，上海共认定约5万套住房需要缴纳房产税。重庆数据则显示，重庆房产税试点的第一年，征收税金约1亿元。从房价的角度来说，这两地的房价几乎没有受到房产税的影响。

双赢机构总经理章惠芳说，房产税对楼市的影响是改变预期，减少持有，增加市场存量。不过若是市场处于供不应求时期，房产税很有可能会转嫁给购房者。

据分析，从稳定房价的角度来说，相对而言，落实、完善限购制度，抑制投资投机需求，比出台房产税更管用。

关键词：增加土地供应

增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去5年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。

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杭州供地计划正加紧制定

日前，有媒体报道称，国土资源部要求全国各地国土部门必须于今年3月底之前上报今年住宅用地供应计划，由国土部汇总后向外界公布。据悉，这一计划有望在4月初对外公布，这和此前几年相比有所提前。据了解，2012年的年度计划直到当年5月中旬才对外公布。

消息称，新“国五条”后，中央要求加快这一工作的进度，此前几年地方相关部门时有拖沓，不能在规定的时限内制订该地区的供地计划，进而导致全国总体计划往后拖延。

目前，杭州的供地计划也正在加紧制定中，并将在规定时间内上报并向外界公布。

记者统计发现，2008-2012年杭州主城区商品住宅用地供应的平均面积为2094亩。根据“国五条”的意见，2013年的指标将高于该数据，亦将远高于去年1533亩的供应量。

浅评：

土地供应不能看市场脸色

土地供应关系未来房源供应，甚至会影响到社会对未来房价的预期，因此，该份供地计划素为业界重视。

资料显示，由于房地产调控的延续，过去3年的土地供应计划均未完成。2010年全国住房供地计划为18.47万公顷，实际完成12.54万公顷，落实率为67.9%。2011年计划供应21.8万公顷，实际完成13.59万公顷，落实率仅为62.3%，且在商品住房用地方面，无一个城市完成供地计划。

到了2012年，国土部编制的住宅用地供应计划总量为17.26万公顷，其中商品住房用地超过12.24万公顷。不过，由于2012年上半年土地市场行情不佳，国土部主动将该计划下调至15.93万公顷。即便如此，2012年该计划也未能完成。

统计显示，杭州也连续3年未完成供地计划。据悉，2012年杭州主城区商品住宅用地的供地计划为1628.6亩，而当年的实际出让量为1533亩，基本完成。相对而言，在调控对市场影响最大的2011年，主城区的完成率仅为34.6%。

中国指数研究院杭州分院高院生也认为：“土地的供应是关系到很多因素的，其中包括开发商的拿地意愿。如果开发企业没有拿地意愿或者没有拿地的资金实力，那么就会出现2011年这种‘有地没人拿’的局面，当年的完成率自然比较低了。”

关键词：保障房建设

加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。

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杭州将出细则为经适房买卖护航

2013年杭州市保障性安居工程目标任务已经公布：新开工34753套、竣工38301套。

对于保障房的退出制度，主要涉及到经济适用房，据杭州市住房保障办公室工作人员的介绍，政府将尽快出台细则，为经适房的上市交易提供准则和保障。

至于“把外来务工人员纳入当地住房保障范围”一事，杭州早在两年前就已经开始实施。目前，公租房的保障对象中，除“本地中低收入人群”一项有户籍要求外，其他包括新大学毕业生、本地创业人员和外来务工人员的三大类都没有户籍要求。

浅评：

杭州保障房建设已走在全国前列

今年将竣工的保障房，在杭州住房整体供应中，占到了相当大的比重。在一定程度上，已可起到平抑房价的作用。从全国范围来看，都是做得比较好的。杭州市住房保障办公室的相关工作人员也告诉记者：“其实，杭州市政府对保障房方面已经执行得比较到位了。”

目前，杭州市政府已经有一套比较完善的保障房准入制度。另外，杭州市住房保障办公室工作人员介绍，每年都会对保障对象进行审核，对于不符合条件的对象及时进行调整。

至于经济适用房的交易制度，市场上对经济适用房到底是否该上市交易一直颇为关注。不少人认为，经济适用房是少数人享有的国家福利，不应该上市交易。但是也有人认为，由于工作调动或财产分割需求等原因，经济适用房应该予以回购或上市交易。

比较主流的意见是，经济适用房在客观上存在交易的需要，但前提是，交易制度一定要保证公平，既能为业主的退出提供政策上的支撑，又要防止经适房变成牟利工具，违背保障房建设初衷。

其实早在2007年，杭州市政府就出台了《杭州市区经济适用住房管理办法》，规定“经济适用住房所有权人在取得房屋所有权证之日起，满5年后允许上市交易，上市交易时，按照届时的销售价与当时经济适用住房购买价(包括超过享受面积部分的经济适用商品房)差价的55%向政府交纳土地收益等价款。”

从彼时的舆论声音来看，这一制度，网友、业内还是比较支持的。只是，因为缺少相关的细则支持，据上述工作人员介绍，杭州尚未有经济适用房正式上市交易。具体的细则出台后，这种情形可能会得到改变。

关键词：加强市场监管

加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。

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将开展商品房明码标价大检查

记者从杭州市物价局了解到，杭州对于商品房明码标价这一规定一直执行的较为严格。去年和前年，市物价局都针对房地产业作了专项检查。今年下半年，杭州还将开展一次全市商品房明码标价大检查。

至于住房信息系统建设，据了解，2011年上半年，杭州七县市(包括桐庐、建德、临安等)的住房信息系统就实现了联网，并且已经联入住建部系统。在杭州，一个人有多少套房子，只要输入姓名、身份证号码等相关信息，马上就可以查出来。

浅评：

市场监管需落实既有规定

据物价工作人员介绍，前两年，对杭州开发商的抽查情况表明，大部分开发商都能比较好地做到明码标价，但也有个别开发商存在价格欺诈、不按规定明码标价和不明码标价等不规范行为。

其实，就稳定房价而言，明码标价，几乎不能起到任何作用。按杭州开发商的惯用手法，为了避免在涨价时受制于申报价，在申报价格时，通常故意调高申报价，为后期的价格调整留出较大的回旋余地。这也是为什么很多楼盘的申报价都比实际成交价要高。

如果要让明码标价制度发挥稳定房价的作用，还需要在该政策上进行进一步完善，防止开发商钻政策空子。

另外，目前，在杭州楼市，出现的开发商违规行为，并非只限于是否明码标价。申领预售证后迟迟不开盘、挤牙膏式开盘，或者吹嘘房源热销，传递不实市场信息的现象，同样广泛存在。

值得一提的是，约束开发商这些行为的相关规定早已出台，比如，按规定，申领预售证3天后所涉及房源必须公开销售，这个政策早就出台了，近几年，也有开发商因违反该项规定而被查处。

有关方面只要落实好既有政策，就能让楼市秩序大大改善。

●经理人圆桌会

新“国五条”

难改杭州楼市今年走势

新“国五条”，令开发商和购房者都陷入了观望中。等待细则落地的过程中，各方心态迥异，有期待，更有不安；

从购房者角度来说，新政将出的风声加重了观望情绪，尤其是改善性需求及投资需求的购房者持币观望的心态更趋明显；而对开发商来说，倒反而希望新政细则早点落地，因为这颗“定心丸”，不吃则矣，吃了也不过尔尔，反倒是“悬而未决”的状态更令人焦心。更有业内人士指出，降低房价的根本在于降低开发成本，对政策的这种反复强调已经被证明是“强调效果”大于“实际效果”了。

大华集团营销策划中心副总经理

胡燕华

出台新政细则后，对政策所及的范围、区域肯定有影响。此外，房产税如果出台，会对投资方向有影响，原本用来投资房产的资金势必会分流一部分到其他领域。

有句话叫“利空出尽，就是利好”，目前，除了房产税和限购政策之外，没有更好的抑制房价的手段了，所以两会以后如果有细则出台，那么从市场稳定角度来说，反而是好事。不过杭州楼市从去年开始逐步恢复信心，房价也趋稳定发展，因此新“国五条”对杭州不会产生太大影响。

东海房产营销总监 李鹏

春天来了，大家肯定对房地产的春天也在期待着的。现在关于房地产新政的内容还没有确定的官方消息，所以到底如何还不好说。从“国五条”提到的几点来说，我认为房产税对市场影响肯定是最大的，听说税务部门的相关政策已经在制定中了，具体怎么样，还是等官方公布了才能下判断。

西子房产副总经理 祝军

新“国五条”更多的还是警示，对杭州的房地产不一定会有明显的作用，但不知后面政策的政策会如何。

我现在负责的是商业项目，调控主要打压住宅市场，但不管如何，肯定会对商业地产的市场信心产生影响。从这个角度来说，新政对我是一“弊”；但换个角度，原本投资住宅的资金可能会流向商业地产，这又是一“利”。所以新政对于我们商业地产项目而言，可以说是“利弊各半”。

金地天逸(楼盘页　动态 )营销总监 汪渊

今年过完年刚回来，各种声音确实很多。我个人认为，其实一开始的一些不实传言就不是空穴来风。后来出了所谓的新“国五条”，这个对市场的影响肯定很大啊，尤其是房产税或者调控新政出台后的3个月内，市场观望情绪肯定会加重。我们集团的天逸项目下星期要开盘，主要是90平方米和120平方米左右的户型，我想这波新政应该会对大户型的销售产生一定影响吧。

欣盛房产负责人

政府肯定是希望房地产市场健康稳定的发展，去年一整天，拉动成交的都是刚需楼盘，到了年底时，确实有些火爆的现象出现。所以本来大家预测的是调控退出、房产税接棒，但现在看来，是调控和房产税齐头并进了。但这种调控不能说对我们一定是不好，因为很多大开发企业仍然很健康平稳地在发展。所以,我觉得这种调控更多的是告诉我们，靠着土地红利就能赚钱的时代已经过去了，必须要有更新的思路才能脱颖而出。（编辑 姚映秀）